Für Eigentümer, die nicht ganzjährig auf Mallorca leben, ist Projektsteuerung der Unterschied zwischen einem Bau, der pünktlich und im Budget ankommt, und einem, der sich leise in Jahr vier hineinzieht. Wir agieren als Projektsteuerer und Architekt gleichzeitig — Dirección de Obra in spanischer Terminologie — sodass es einen Verantwortungspunkt für den gesamten Bau gibt.
Was Projektsteuerung tatsächlich bedeutet
Für eine typische Villa ist Projektsteuerung eine kontinuierliche Aktivität vom Moment des Bau-Beginns bis zum Tag, an dem Sie die Schlüssel erhalten. Das umfasst:
- Ausschreibungs-Management — Erstellung der Mengen-Aufstellung, Einholen von Geboten von 3-5 Bauunternehmern, Normalisierung damit Sie Gleiches mit Gleichem vergleichen können, Auswahl und Vertragsschluss mit dem gewählten Bauunternehmer.
- Wöchentliche Baustellen-Aufsicht — physische Baustellen-Besuche, fotografische Protokolle, schriftliche Berichte, Mängellisten, Änderungs-Bewertung.
- Subunternehmer-Koordination — Landschaftsgärtner, Pool-Spezialisten, Küchen- und Bad-Lieferanten, Smart-Home-Installateure, Sicherheit und AV — jeder mit eigenen Lieferzeitfenstern, die sequenziert werden müssen.
- Budget-Management — Disziplin bei Änderungs-Aufträgen, Rechnungs-Prüfung gegen Mengen-Aufstellung, monatliches Finanz-Reporting.
- Qualitäts-Kontrolle — Material-Spezifikationen, Ausstattungs-Muster, Mängel-Inspektion während und nach dem Bau.
- Regulatorische Schliessung — Final-de-Obra-Inspektion, Cédula de Habitabilidad, Registrierung der As-Built-Version beim Catastro und Registro de la Propiedad.
Warum Architekt-als-PM besser funktioniert als getrennte Rollen
Viele internationale Eigentümer wollen reflexartig zwei separate Personen: einen Architekten für Design, einen Projektsteuerer für den Bau. Auf Mallorca funktioniert das selten so gut wie eine vereinte Rolle. Drei Gründe:
- Design-Probleme, die während des Baus auftauchen — und sie tauchen immer auf — müssen von der Person gelöst werden, die die ursprüngliche Design-Entscheidung getroffen hat, nicht von einem PM, der versucht, sie zu interpretieren.
- Spanische Bau-Kultur ist um die Director-de-Obra-Figur (der Architekt, der den Bau zeichnet) aufgebaut.
- Kostenersparnis durch Koordination — die meisten weichen Ersparnisse bei einem Bau kommen davon, Entscheidungen korrekt zu sequenzieren (z.B. Beleuchtungs-Kreise spezifizieren, bevor Trockenbau aufgeht; Küchen-Grundriss wählen, bevor Sanitär-Roughing).
Kosten
Projektsteuerung ist typischerweise in unser Gesamt-Architekt-of-Record-Auftrag eingerechnet, das bei 8-12% der Baukosten für einen vollständig-integrierten Service liegt. Wir berechnen PM nicht separat zusätzlich — die Effizienz der vereinten Rolle ist Teil dessen, warum unsere Auftrags-Struktur funktioniert. Wir nehmen auch keine Provisionen von Bauunternehmern oder Material-Lieferanten; unser Anreiz ist ausschliesslich mit Ihrem ausgerichtet.
Kontakt
Wenn Sie einen Bau ankommen sehen und ein Gespräch darüber wollen, wie Projektsteuerung in Ihrem spezifischen Fall funktionieren könnte — nehmen Sie Kontakt auf. Wir besprechen Ihre Situation gerne vor jedem Vertrags-Gespräch.