Eine neue Finca auf Mallorca ist keine renovierte Finca in Verkleidung. Sie ist ein Neubau auf Rustic-Land, entworfen, um wie eine Finca auszusehen und zu wohnen — aber mit modernen Fundamenten, modernen Anschlüssen und einem 50-Jahre-Design-Horizont. Das ist das Segment, in dem wir am häufigsten arbeiten.
Was „neue Finca“ tatsächlich bedeutet
Der Begriff „Finca“ auf Mallorca beschreibt traditionell ein ländliches mallorquinisches Bauernhaus, oft jahrhundertealt, in Marès-Stein gebaut mit Ziegeldächern und dicken Mauern. Internationale Käufer lieben sie — aber eine bestehende Finca zu sanieren bedeutet zu erben, wer immer sie gebaut hat (oft unbekannt), welche Fundamente sie legten (oft flach), und welche Genehmigungen existieren (manchmal unvollständig).
Eine Neubau-Finca umgeht all das. Sie ist ein brandneues Gebäude auf einer Rustic-klassifizierten Parzelle, entworfen in der lokalen visuellen Sprache, aber gebaut mit moderner Ingenieurkunst: tiefe Fundamente, ordentliche Drainage, moderne thermische Hülle, zeitgemässe Mechanik, code-konforme Elektrik, vollständige Dämmung. Das Äussere liest sich als Finca; das Innere performt wie ein 2026er Gebäude.
Wo neue Fincas gebaut werden können
Das spanische Bauordnungs-Recht legt Mindest-Parzellengrössen für neue Wohneinheiten auf Rustic-Land fest. Aktuell auf Mallorca:
- Suelo Rústico Común: Mindestens 14.000 m² Parzelle für eine neue Einfamilien-Wohneinheit.
- Suelo Rústico Protegido (LIC, ANEI, AANP): Generell KEINE neuen Wohneinheiten gestattet.
- Núcleo Rural: Kleinere ländliche Cluster mit eigenen lokalen Regeln — erlauben in der Regel Neubauten innerhalb einer definierten Grenze.
Das Erste, was wir bei jedem Neubau-Finca-Projekt prüfen, ist die exakte urbanistische Klassifizierung der Parzelle. Ein Käufer, der sich in ein „perfektes“ Grundstück verliebt hat, nur um festzustellen, dass es in ANEI liegt, hat sowohl Geld als auch Zeit verloren. Wir machen diese Prüfung vor dem Kauf, nicht danach.
Wie wir neue Fincas entwerfen
Der Brief, den die meisten Kunden uns geben, lautet: „Wir möchten, dass es wie eine mallorquinische Finca aussieht, sich aber wie ein modernes Haus anfühlt.“ Diese Spannung treibt das Design-Gespräch. Unser Ansatz:
- Volumetrische Sprache entspricht traditionellen Fincas — rechteckige Grundrisse, maximal zwei Geschosse, geneigte Ziegeldächer, definierte Fensteröffnungen.
- Materialien referenzieren lokale Bautradition — Marès-Sandstein-Fassade, kalkverputzte Wände, traditionelles Ziegeldach, moderne Schreinerei in dunklem Holz.
- Innenraum ist vollständig modern — offener Wohnplan, grosse interne Sichtachsen, tiefe Glasöffnungen zur Pool-Seite (weg von der öffentlich zugewandten Strasse), hohe Decken.
- Mechanische Strategie ist zeitgemäss — Wärmepumpe mit Fussbodenheizung + Kühlung, mechanische Wärmerückgewinnungs-Lüftung, Solar-PV wo die Ausrichtung es erlaubt, moderne Wasser-Zisterne (Aljibe) mit Regenwasser-Aufnahme.
Zeitachse + Kosten für eine neue Finca
Vom Grundstück-Kauf bis zur Schlüsselübergabe läuft eine neue Finca typischerweise 24-36 Monate:
- Grundstücks-Bewertung + topographische + geotechnische Studie: 6-8 Wochen
- Design-Phasen (Konzept, Vorprojekt, Proyecto Básico): 4-6 Monate
- Genehmigungs-Prüfung (Ayuntamiento oder ECU): 6-12 Monate für Rustic-Land-Projekte
- Proyecto de Ejecución: 8-10 Wochen (oft parallel zur Genehmigungs-Prüfung)
- Bau: 16-22 Monate für eine 300 m² Finca
- Übergabe: 6-8 Wochen
Baukosten für eine mittelpremium neue Finca 2026 liegen bei projekt-spezifisch kalkuliert bebauter Fläche, variierend nach Standort-Schwierigkeit, Ausstattungs-Niveau, mechanischer Strategie und Pool-/Garten-Umfang. Für eine typische 300 m² Finca mit Pool: Gesamtprojekt-Kosten 1,4-2,0 Millionen EUR (Bau + Architekt + Genehmigungen + Soft-Costs + 10% Kontingenz).
Was wir nicht machen
Wir nehmen bewusst keine Sanierungs-Projekte bestehender Fincas als unseren Kern-Service an. Sanierung hat andere Mechaniken — Erhaltungs-Regeln, regulatorische Komplexität rund um die Erweiterung eines bestehenden legalen Volumens, Überraschungen in alten Fundamenten und Mauern. Es gibt exzellente Sanierungs-Spezialisten auf Mallorca, und wir leiten gerne weiter, wenn das ist, was Sie tatsächlich brauchen.
Unser Fokus ist Neubau: neue Villen, neue Fincas, neue Apartmentgebäude. Mehrere Villen in Sa Torre realisiert. Apartments in Can Pastilla. Das nächste Projekt ist Ihres.
Kontakt
Wenn Sie eine Rustic-klassifizierte Parzelle auf Mallorca haben oder eine zum Kauf evaluieren — senden Sie uns die Nota Simple und die Catastral-Referenz. Wir geben Ihnen innerhalb von zwei Wochen ein schriftliches Bebaubarkeits-Memo: was möglich ist, was nicht, und wie realistische Zeitachsen und Budgets aussehen.